Gemeinschaftlich wohnen – Finanzierung

Gemeinschaftlich wohnen und investieren bedeutet, dass sich Gleichgesinnte ein Haus bauen und darin leben. Dabei gehört allen gemeinsam das ganze Gebäude. Die Wohnungen gehören also der Gemeinschaft und jedes einzelne Mitglied hat das Recht, eine Wohnung zu nutzen.

Als Unternehmensform eignet sich die GmbH & Co. KG besonders, weil es hier möglich ist, die individuellen Bedürfnisse der Mitglieder zu berücksichtigen. Viele wünschen sich, durch die Einzahlung von Eigenkapital die monatlichen Kosten für das Wohnen zu reduzieren. Ausserdem soll im Laufe der Jahre die gezahlte Miete nicht einfach weg sein, sondern die an Banken gezahlte Tilgung, soll dem eigenen Konto angerechnet und bei Auszug ausgezahlt werden.

Damit geht der Grösste teil der Monatlichen Zahlungen praktisch auf das eigene Konto. Langfristig können die monatlichen Wohnkosten soweit reduziert werden, dass die Haushalte nur noch für Instandhaltungsrücklagen und die notwendigen Kosten des Unternehmens zahlen müssen.

Wir bauen für uns selbst

Wer für sich selbst baut, braucht keinen Bauträger, der das Haus erstellt und gewinnbringend verkauft. Ausserdem fallen bei diesem Konzept die Erwerbsnebenkosten nur auf den Ankauf des Grundstückes an. Natürlich liegen die baulichen Prioritäten auch anders, wenn man selbst in das Haus einziehen möchte. Gesunde Baustoffe, geringe Heizkosten und gemeinschaftlich genutzte Bereiche sind Bedürfnisse, die bei den schlüsselfertigen Projekten des herkömmlichen Immobilienmarktes in der Regel nicht an erster Stelle stehen.

Folgendes Schema zeigt den Vergleich zwischen einem herkömmlichen Immobilienprojekt und einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt. Die Baukosten fallen in dem Beispiel aufgrund der höheren Ansprüche an den Energiestandard und die Auswahl der Baustoffe höher aus, dennoch ergibt sich eine Einsparung, die auf die entfallende Gewinnmarge des Bauträgers und niedrigere Erwerbsnebenkosten zurückzuführen sind.

Erwerbsnebenkosten fallen nur auf den Grundstücksanteil an, wenn man für sich selbst baut. Beim Kauf einer fertigen Wohnung beziehen sie sich auf die gesamte Wohnung. Das heisst, dass die Erwerbsnebenkosten für das Grundstück auf dem herkömmlichen Immobilienmarkt zuerst beim Kauf durch den Bauträger anfallen. Dieser gibt die Kosten dann im Kaufpreis weiter und der Erwerber zahlt die Erwerbsnebenkosten auf den gesamten Kaufpreis.

Die Gewinnmarge des Bauträgers ist im Wesentlichen von der Lage des Projektes und der daraus resultierenden Nachfrage abhängig. Er trägt auch das Wagnis, dass bei der Realisierung nicht alles glatt läuft und Mehrkosten entstehen. Das muss im Kaufpreis berücksichtigt sein.

Wer gemeinschaftlich wohnen und investieren möchte, trägt dieses Risiko natürlich auch. Es fällt jedoch nur ins Gewicht, wenn der Fall der Kostenerhöhung wirklich eintritt.

Schema Vorteile - gemeinschaftlich bauen und investieren

Kapital einbringen und Kosten senken

Jedes Projekt braucht für die Finanzierung Eigenkapital. Es wird durch die Mitglieder eingebracht. Die Wohnkosten ergeben sich aus den Kosten der genutzten Wohnfläche und den auf diese Fläche aufgenommenen Darlehen. Je geringer das benötigte Darlehen für den eigenen Wohnraum ist, desto geringer sind auch die monatlichen Kosten, die für das Wohnen aufgebracht werden müssen.

Wenn für die Finanzierung der genutzten Wohnung ein Darlehen benötigt wird, setzt sich die monatliche Zahlung, nur bezogen auf die Darlehen, aus Zins und Tilgung zusammen. Die von jeder Partei geleistete Tilgung wird intern auf einem Konto summiert und nach dem Auszug inklusive des zu Beginn eingebrachten Kapitals ausgezahlt.

Wenn im Verlauf der Jahre die Zinsbindungsfrist von Darlehen ausläuft und neue Darlehensverträge abgeschlossen werden müssen, besteht für alle Mitglieder die Möglichkeit, weiteres Kapital einzubringen und die Wohnkosten weiter zu senken.

Kosten die immer fällig werden, auch bei vollständiger Rückzahlung der Darlehen, sind die Instandhaltungspauschale, die Kosten der Rechtsform (z.B. Steuerberater und die weiteren, nicht in den Nebenkosten umlegbaren Kosten.

Beispiel:

Wohnungskosten200.000 €
Eigenkapital100.000 €
Zu finanzieren100.000 €
KfW-Darlehen100.000 €
Zinsen p.a. 1,1%1.100 €
Tilgung p.a. 3,1%3.100 €
Annuität gesamt4.200 €
Monatlich nur Annuität350 €
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