Gemeinschaftlich investieren – Finanzierungskonzept

Gemeinschaftlich in Wohnraum investieren bedeutet, dass Gleichgesinnte ein Haus für sich selbst bauen. Dabei gehört allen gemeinsam das ganze Gebäude. Wer selbst im Projekt wohnen möchte, bekommt das Recht, eine Wohnung zu nutzen. Diejenigen, die nicht oder erst später im Projekt leben wollen, erhalten eine Wertsteigerung und eine regelmäßige Auszahlung.

Als Unternehmensform eignet sich die GmbH & Co. KG besonders, weil es hier möglich ist, die individuellen Bedürfnisse der Mitglieder zu berücksichtigen.

Wir bauen für uns

Wer für sich selbst baut, braucht keinen Bauträger, der das Haus erstellt und gewinnbringend verkauft. Ausserdem fallen bei diesem Konzept die Erwerbsnebenkosten nur auf den Ankauf des Grundstückes an. Natürlich liegen die baulichen Prioritäten auch anders, wenn man selbst in das Haus einziehen möchte. Gesunde Baustoffe, geringe Heizkosten und gemeinschaftlich genutzte Bereiche sind Bedürfnisse, die bei den schlüsselfertigen Projekten des herkömmlichen Immobilienmarktes in der Regel nicht an erster Stelle stehen.

Folgendes Schema zeigt den Vergleich zwischen einem herkömmlichen Immobilienprojekt und einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt. Die Baukosten fallen in dem Beispiel aufgrund der höheren Ansprüche an den Energiestandard und die Auswahl der Baustoffe höher aus, dennoch ergibt sich eine Einsparung, die auf die entfallende Gewinnmarge des Bauträgers und niedrigere Erwerbsnebenkosten zurückzuführen ist.

Erwerbsnebenkosten fallen nur auf den Grundstücksanteil an, wenn man für sich selbst baut. Beim Kauf einer fertigen Wohnung beziehen sie sich auf die gesamte Wohnung. Das heisst, dass die Erwerbsnebenkosten für das Grundstück auf dem herkömmlichen Immobilienmarkt zunächst beim Kauf durch den Bauträger anfallen. Dieser gibt die Kosten dann im Kaufpreis weiter und der Erwerber zahlt die Erwerbsnebenkosten auf den gesamten Kaufpreis.

Die Gewinnmarge des Bauträgers ist im Wesentlichen von der Lage des Projektes und der daraus resultierenden Nachfrage abhängig. Er trägt auch das Wagnis, dass bei der Realisierung nicht alles glatt läuft und Mehrkosten entstehen. Das muss im Kaufpreis berücksichtigt sein.

Wer gemeinschaftlich investieren möchte, trägt dieses Risiko natürlich auch. Es fällt jedoch nur ins Gewicht, wenn der Fall der Kostenerhöhung wirklich eintritt.

Gegenüberstellung Kosten Bauträger und Baugemeinschaft

Schema Vorteile - gemeinschaftlich bauen und investieren

Selbst im Projekt wohnen und gemeinschaftlich investieren

Viele wünschen sich, durch die Einzahlung von Eigenkapital die monatlichen Kosten für das Wohnen zu reduzieren. Außerdem soll im Laufe der Jahre die gezahlte Miete nicht einfach weg sein, sondern die an Banken gezahlte Tilgung, soll dem eigenen Konto angerechnet und bei Auszug ausgezahlt werden.

Damit geht der größte Teil der monatlichen Zahlungen praktisch auf das eigene Konto. Langfristig können die monatlichen Wohnkosten soweit reduziert werden, dass die Mitglieder nur noch für Instandhaltungsrücklagen und die notwendigen Kosten des Unternehmens zahlen müssen.

Kapital einbringen und Wohnkosten senken

Jedes Projekt braucht für die Finanzierung Eigenkapital. Es wird durch die Mitglieder eingebracht. Die individuellen Wohnkosten ergeben sich aus dem Darlehensbetrag, der auf die genutzte Wohnfläche entfällt. Je geringer das benötigte Darlehen für den eigenen Wohnraum ist, desto geringer sind auch die monatlichen Kosten, die für das Wohnen aufgebracht werden müssen.

Wenn für die Finanzierung der genutzten Wohnung ein Darlehen benötigt wird, setzt sich die monatliche Zahlung, nur bezogen auf die Darlehen, aus Zins und Tilgung zusammen. Die von jeder Partei geleistete Tilgung wird intern auf einem Konto summiert und nach dem Auszug inklusive des zu Beginn eingebrachten Kapitals ausgezahlt.

Wenn im Verlauf der Jahre die Zinsbindungsfrist von Darlehen ausläuft und neue Darlehensverträge abgeschlossen werden müssen, besteht für alle Mitglieder die Möglichkeit, zusätzliches Kapital einzubringen und die Wohnkosten weiter zu senken.

Kosten, die auch bei vollständiger Rückzahlung der Darlehen anfallen, sind die Instandhaltungspauschale, die Kosten der Rechtsform (z.B. für den Steuerberater) und die weiteren, nicht in den Nebenkosten umlegbaren Kosten. Die individuellen Nebenkosten, die in der sogenannten Warmmiete enthalten sind, wie z.B. Heizung, Strom und Wasser kommen hinzu und werden mit jedem abgerechnet (im Beispiel nicht dargestellt).

Beispiel – wohnende Mitglieder:

Wohnungskosten200.000 €
Eigenkapital100.000 €
Zu finanzieren100.000 €
KfW-Darlehen100.000 €
Zinsen p.a. 1,1%1.100 €
Tilgung p.a. 3,1%3.100 €
Annuität gesamt4.200 €
Monatlich nur Annuität350 €

Investieren ohne selbst im Projekt zu wohnen

Wir nutzen die aktuellen Förderungen für ökologischen und bezahlbaren Wohnraum. Das Finanzierungskonzept besteht aus den Bausteinen Eigenkapital, Bundesförderung für effiziente Gebäude und Landesförderung für bezahlbaren Wohnraum. Diese Bausteine können auf die individuellen Bedürfnisse der investierenden Mitglieder abgestimmt werden.

Förderungen des Bundes und der Länder

Wohnungen gemeinschaftlich kaufen - Geld geschenkt

Wenn die Förderungen in Anspruch genommen werden, bekommt man aufgrund eines effektiven Minuszinses, der durch Zuschüsse und niedrige Zinsen entsteht, Geld geschenkt. Es ist also sinnvoll, die Förderungen zu nutzen und den Eigenkapitalanteil so zu steuern, dass die Förderungen optimal ausgenutzt werden.

Wir wollen gemeinschaftlich investieren, damit auch Haushalte mit geringem Einkommen gemeinschaftlich und ökologisch wohnen können. Darum soll jedes Projekt soll einen möglichst hohen Anteil an geförderten Wohnungen bieten. Je nach Standort des Projektes gibt es unterschiedliche Zuschüsse und zinsfreie Darlehen, die zu einer geringen Annuität führen.

Konditionen für Bremen und Niedersachsen:

Wohnungsbauförderung Bremen
Wohnungsbauförderung Niedersachsen

Zusätzlich wird die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude mit einem Zuschuss von bis zu 37.500,-  € pro Wohnung in Anspruch genommen.

Förderbedingungen Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)

Eigenkapital & Ertrag

Die investierenden Mitglieder können sich entscheiden, ob sie eine Auszahlung erhalten wollen oder ihren Schwerpunkt auf Kapitalbildung legen. Die Kapitalbildung erfolgt durch die Tilgung der Darlehen, die intern jedem Mitglied gutgeschrieben wird. Bei Ausstieg eines Mitglieds wird der Betrag, der sich im Laufe der Jahre angesammelt hat, ausgezahlt.

Das Auszahlungsmodell hat zur Voraussetzung, dass das Kapital des investierenden Mitglieds so in das Finanzierungskonzept einfließt, dass ein geringerer Tilgungsanteil auf das eingebrachte Kapital entfällt. Die auf den Betrag angerechneten Mieteinnahmen werden also nicht zur Tilgung von Darlehen verwendet, sondern ausgezahlt.

Individuelle Modelle – Beispiele investierende Mitglieder

Die folgenden Beispiele zeigen die Finanzierung von 50 qm Wohnfläche in einem Projekt mit 16 geförderten Wohnungen und insgesamt 1000 qm Wohnfläche. Fairmietergemeinschaften, die gemeinschaftlich investieren sind Eigentümer des gesamten Gebäudes. Darum muss sich die Investition nicht auf eine bestimmte Wohnung beziehen. Jedes investierende Mitglied kann sein eigenes Modell frei wählen. Aus dem gewählten Modell ergibt sich der Mindestbetrag, der eingebracht werden muss.

Beispiel Modell 1: Höhere Auszahlung / geringerer Kapitalaufbau (Werte gerundet)

Betrag Eigenkapital83.500,- €
Eigenkapital p.qm Wohnfläche1.670,00 €/qm
Förderdarlehen des Bundeslandes p.qm Wohnfläche1.290,00 €/qm
Förderdarlehen des Bundes p.qm Wohnfläche300,00 €/qm
Tilgungszuschüsse  p.qm Wohnfläche490,00 €/qm
Gesamtkosten p.qm Wohnfläche3.750,00 €/qm
Kapitalaufbau durch Tilgung bezogen auf das Eigenkapital1,35 % pro Jahr
Überschuss / mögliche Auszahlung bezogen auf das Eigenkapital2,73 % pro Jahr

Beispiel Modell 2: Keine Auszahlung / höherer Kapitalaufbau (Werte gerundet)

Betrag Eigenkapital46.500,- €
Eigenkapital p.qm Wohnfläche1.670,00 €/qm
Förderdarlehen des Bundeslandes p.qm Wohnfläche1.290,00 €/qm
Förderdarlehen des Bundes p.qm Wohnfläche1.360,00 €/qm
Tilgungszuschüsse  p.qm Wohnfläche270,00 €/qm
Gesamtkosten p.qm Wohnfläche3.750,00 €/qm
Kapitalaufbau durch Tilgung bezogen auf das Eigenkapital6,80 % pro Jahr
Überschuss / mögliche Auszahlung bezogen auf das Eigenkapital0 % pro Jahr
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