Finanzierungskonzept

Gemeinschaftlich in Wohnraum investieren bedeutet, dass Gleichgesinnte ein Haus für sich selbst bauen. Dabei gehört allen gemeinsam das ganze Gebäude. Wer selbst im Projekt wohnen möchte, bekommt das Recht, eine Wohnung zu nutzen. Diejenigen, die nicht oder erst später im Projekt leben wollen, profitieren vom Werterhalt und den Mieteinnahmen.

Wir bauen für uns

Wer für sich selbst baut, braucht keinen Bauträger, der das Haus erstellt und gewinnbringend verkauft. Ausserdem fallen bei diesem Konzept die Erwerbsnebenkosten nur auf den Ankauf des Grundstückes an. Natürlich liegen die baulichen Prioritäten auch anders, wenn man selbst in das Haus einziehen möchte. Gesunde Baustoffe, geringe Heizkosten und gemeinschaftlich genutzte Bereiche sind Bedürfnisse, die bei den schlüsselfertigen Projekten des herkömmlichen Immobilienmarktes in der Regel nicht an erster Stelle stehen.

Folgendes Schema zeigt den Vergleich zwischen einem herkömmlichen Immobilienprojekt und einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt. Die Baukosten fallen in dem Beispiel aufgrund der höheren Ansprüche an den Energiestandard und die Auswahl der Baustoffe höher aus, dennoch ergibt sich eine Einsparung, die auf die entfallende Gewinnmarge des Bauträgers und niedrigere Erwerbsnebenkosten zurückzuführen ist.

Erwerbsnebenkosten fallen nur auf den Grundstücksanteil an, wenn man für sich selbst baut. Beim Kauf einer fertigen Wohnung beziehen sie sich auf die gesamte Wohnung. Das heisst, dass die Erwerbsnebenkosten für das Grundstück auf dem herkömmlichen Immobilienmarkt zunächst beim Kauf durch den Bauträger anfallen. Dieser gibt die Kosten dann im Kaufpreis weiter und der Erwerber zahlt die Erwerbsnebenkosten auf den gesamten Kaufpreis.

Die Gewinnmarge des Bauträgers ist im Wesentlichen von der Lage des Projektes und der daraus resultierenden Nachfrage abhängig. Er trägt auch das Wagnis, falls bei der Realisierung nicht alles glatt läuft und Mehrkosten entstehen. Das muss im Kaufpreis berücksichtigt sein.

Wer gemeinschaftlich bauen möchte, trägt dieses Risiko natürlich auch. Es fällt jedoch nur ins Gewicht, wenn der Fall der Kostenerhöhung wirklich eintritt.

Gegenüberstellung Kosten Bauträger und Baugemeinschaft

Schema Vorteile - gemeinschaftlich bauen und investieren

Wohnende Mitglieder

Jedes Projekt braucht für die Finanzierung Eigenkapital. Es wird durch die Mitglieder eingebracht. Die individuellen Wohnkosten ergeben sich im Wesentlichen aus dem Darlehensbetrag, der auf die genutzte Wohnfläche entfällt. Je geringer das benötigte Darlehen für den eigenen Wohnraum ist, desto geringer sind auch die monatlichen Zahlungen, die für das Wohnen aufgebracht werden müssen.

Der von jeder Partei geleistete Tilgungsanteil wird intern auf einem Konto summiert und nach dem Auszug inklusive des zu Beginn eingebrachten Kapitals ausgezahlt.

Wenn im Verlauf der Jahre die Zinsbindungsfrist von Darlehen ausläuft und neue Darlehensverträge abgeschlossen werden müssen, besteht für alle Mitglieder die Möglichkeit, zusätzliches Kapital einzubringen und die Wohnkosten weiter zu senken.

Monatliche Zahlungen für die Instandhaltungspauschale, die Kosten der Rechtsform (z.B. für den Steuerberater) und ggf. Rücklagen für Mietausfall sind auch bei vollständiger Finanzierung der Wohnung zu leisten. Projektabhängig können weitere Posten hinzu kommen, wie zum Beispiel die Pacht für Grundstücke, für die ein Erbbaurecht vereinbart wurde. Die individuellen Nebenkosten wie z.B. Heizung, Strom und Wasser kommen hinzu und werden individuell abgerechnet (im Beispiel nicht dargestellt).

Beispiel – wohnende Mitglieder:

Wohnungskosten200.000 €
Eigenkapital100.000 €
Zu finanzieren100.000 €
KfW-Darlehen100.000 €
Zinsen p.a. 3%3.000 €
Tilgung p.a. 2,4%2.400 €
Annuität gesamt5.400 €
Monatlich nur Annuität450 €

Investierende Mitglieder

Die investierenden Mitglieder wohnen nicht selbst im Projekt, sondern stellen der Gemeinschaft Kapital zur Verfügung. Dadurch verringert sich der Fremdkapitalanteil und damit auch der Betrag, den das Projekt an die Bank zahlen muss. Mitglieder, die investieren und nicht im Projekt wohnen, können Auszahlungen erhalten oder langfristig Kapital aufbauen. Auch eine Kombination ist möglich.

Förderungen des Bundes und der Länder

Wir wollen gemeinschaftlich investieren, damit auch Haushalte mit geringem Einkommen gemeinschaftlich und ökologisch wohnen können. Darum soll jedes Projekt möglichst auch geförderte Wohnungen anbieten. Je nach Standort des Projektes gibt es unterschiedliche Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen, die zu einer geringen Annuität führen.

Konditionen für Bremen und Niedersachsen:

Wohnungsbauförderung Bremen
Wohnungsbauförderung Niedersachsen

Zusätzlich wird die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude in Anspruch genommen.

Förderbedingungen Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)

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